文/樂居財經 曾樹佳
在地產週期裡，行業的底層邏輯，已有所改變。相對於物業開發領域，優質輕資產往往更具價值，無論是物管、代建，還是房地產服務賽道，均是如此。
對於這一點，相關案例並不少見。4月2日，克而瑞65%權益被要約收購，也可以從中窺見此類行業現象。
爲什麼是克而瑞？答案顯而易見。
作爲一家不動產領域數字化服務平臺提供商，克而瑞擁有強大的數據庫、專業的團隊，即使在當下低迷的市場環境中，仍然保持着較爲穩健的經營狀態。
向易居發起要約收購的，是丁祖昱及其核心管理團隊整合市場投資資源共同發出的。多年前，丁祖昱領頭組建克而瑞，並帶着克而瑞一路成長，他最清楚克而瑞的價值所在。
假若交易成行，對於克而瑞來說，是件絕對的好事。它將繼續保持穩定的團隊，持續發揮專業優勢、縱深精耕行業數據。
而另一邊，母公司易居企業集團將因此而獲得大量現金流，補充集團的流動性，幫助企業化債。
同樣在4月2日，易居發佈了新的債務重組計劃。新方案中，它針對2022年到期優先票據、2023年到期優先票據和可轉換票據，將向債權人支付現金代價。
房地產企業的化債進程，正呈現出加速的趨勢。但在漫長的地產週期裡，要從中實現突圍，往往不是一蹴而就，而是在歷經曲折中，不斷進行自我調整，摸索出一條路來。
眼下，易居已前後三次推出債務重組計劃。可以預見本次對克而瑞的收購要約一旦成功，那麼獲得現金流的易居，便能夠給到債權人更大的償付。
要約收購背後
丁祖昱及其團隊，包括原克而瑞核心管理團隊，以及一些投資機構、投資人。他們將向易居旗下的“克而瑞業務”，發出要約收購意向，計劃以5.2億元，接下克而瑞65%權益。
交易完成後，克而瑞依舊保持管理團隊的穩定。
丁祖昱辭去易居企業集團首席執行官之職，但仍擔任集團執行董事，並繼續擔任克而瑞業務板塊公司董事長，聚焦專業。
大學畢業20多年以來，丁祖昱只服務過一家公司和一個老闆，他和易居集團董事局主席周忻之間，更像是師徒關係。周忻幾度稱丁祖昱是一個神奇的人。
丁祖昱很律己，這些年來，他堅持下來的兩件事，除了每天推送一篇“丁祖昱評樓市”微信公衆號文章，還有每天凌晨4:30起牀跑步。
一直以來，他都能洞悉市場，剖析行業現狀，直擊痛點，最爲關鍵的是，給出行業未來發展方向的參考。
丁祖昱團隊向克而瑞發出要約收購，並非意味着丁祖昱與周忻兩個人的“分家”，而是一種全新的解題思路。
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此番周忻接過丁祖昱的首席執行官重擔，交易完成後，易居與周忻獲得了大量現金流，這能幫助企業化解境內抵押，以及境外債務等問題，而丁祖昱則負責克而瑞，專注前行。
多年前，丁祖昱領頭組建克而瑞，建立起克而瑞的數據分析及專業研究模式。對於這個不動產領域數字化服務平臺，丁祖昱最清楚它的價值所在。
克而瑞爲何受青睞？
克而瑞的核心競爭力，在於它強大的數據。
克而瑞數據庫，誕生於易居營銷集團市場部和技術部，一開始服務於住宅營銷，此後發展中，它圍繞覆蓋領域和垂直細分不斷髮展，目前已經形成覆蓋存量不動產、物業、地產科技、金融衆多領域的綜合數據庫。
多年來，數據庫不斷得到沉澱與積累。
而專業的團隊，則是克而瑞數據資產變現的關鍵。從智能產品的研發應用，諮詢服務，到投資服務，再到行業服務，克而瑞的數據價值在持續延伸。
作爲一家不動產領域數字化服務平臺提供商，克而瑞的業務構成，體現爲兩大塊：房地產數據服務及諮詢服務。
早在2017年，克而瑞就先於行業開啓數字化轉型，7年來推出“投資決策系統”等一系列數字化應用產品，迅速填補市場空白，成爲行業標配。
近年來，儘管地產行業低迷，克而瑞業務仍憑藉數據優勢，保持着穩健的經營狀態。
當前，房地產行業正處於去產能、去庫存的週期，預計到2025年整體企穩，同時迴歸產品本身。
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而克而瑞將繼續通過客戶研究+產品線梳理+產品設計管理平臺的閉環類業務，助力客戶對核心市場，進行持續監測和投資深耕，發展前景較爲明朗。
易居化債新途
身處地產週期，考驗的是企業的韌勁。
近來，在經歷了負面輿論的衝擊之後，萬科管理層仍在業績會上表示：“一定不會躺平，會跨過這個關口，把萬科變成一家更好的公司。”
而另一傢俱有代表性的民企旭輝，其掌舵者林中，則直言，2024年是旭輝爬雪山、過草地最艱難的一年，是旭輝交付壓力最大的一年。儘管如此，旭輝仍在積極自救，並保持團隊的建制完整。
在面對逆境時，周忻表現出來的坦誠，同樣讓人印象深刻。
近兩年，易居遇到了前所未有的債務危機，流動性出現了困難，但周忻並沒有埋怨房地產市場大環境，而是在此前，提到了三點深刻反思。
其一，過於追求規模，忽略了賬齡問題；其二，房地產客戶過於集中；此外，易居雖是輕資產業務，但屬於勞動密集型，在減員上付出了巨大代價。
反思過後，易居放棄追求規模，集中做強優勢，如大數據平臺克而瑞。去年，易居在充滿挑戰的市場環境中，專注於降低成本及現金流量，年度虧損額同比下降69.3%。
而在當下的節點，易居更新了一份更爲合理的債務重組方案。
新的重組方案爲，易居針對2022年到期優先票據、2023年到期優先票據和可轉換票據，將向債權人支付現金代價。具體爲每1000美元（或等值港元）登記債務，支付現金90美元。同時，針對債權人在約定時間內投贊成票支持該計劃的，易居將支付本金總額0.5%的重組指導費。
據此，易居已前後三輪推出重組計劃。
去年4月，其也曾推出境外債重組計劃，主要包括現金支付、以股抵債兩部分內容。除了通過股東供股方式，籌集資金以現金支付債權人的一部分本金和利息收益之外，還把最核心的兩塊資產和盤托出，以克而瑞、樂居及天貓好房的65%股權抵債。
儘管前後的化債方案有所出入，但易居均考慮了現處市場各方面的因素。如果本次克而瑞收購要約成功，那麼獲得現金流補充的易居，能夠給到債權人更大的直接償付。據悉，阿里巴巴已確認其原則上支持新重組計劃。
相關公司：克而瑞,易居hk02048
